建設業許可が必要かどうかは工事を請負っているかどうかで決まります
建設業許可が必要となるのは、一定以上の金額の建設工事を請け負う業者となっています。建売住宅を建てて販売する場合、工事の完成までの中で、自社のポジションがどこにあるのかで、建設業許可が必要かどうかが決まります。建設工事を請負う立場にいる場合は建設業許可が必要ですが、施主、発注者の立場にいる場合は、建設業を請け負う立場ではないので許可は不要となります。
不動産業者に該当する場合
不動産業を営んでいる業者さんが建売住宅を建てる場合です。不動産業者が土地を購入し、その上に建物を建てて、購入希望者に販売するというようなケースです。こうしたケースの場合は、不動産業者は施主（発注者）となり、元請業者に工事を発注し、住宅を建築してもらうことになります。不動産業者は工事を請負っていないので建設業許可は不要となります。
建設業許可が必要かどうかは請負が発生するかどうかがポイントで、例えば不動産業者が土地の販売をして、その上に建てる建物を建築してほしいと依頼されるような場合は、この不動産業者は施主さんから工事を請け負うことになりますので、元請業者として建設業許可を受けていなければなりません。
不動産業者でなく建設業者であっても請負かどうかで判断
施工の技術がある建設業者が自社で土地を仕入れ、建物を建て、販売するというケースもあります。この場合、建築時点では土地と建物は建設業者のものになっています。そのため、自社で施工したとしても請負は発生しておりませんので、建設業許可は不要です。建設業者が施工してますが、スキームは不動産業者の建売販売と一緒ですので、建設業許可ではなく、宅建業免許（不動産業の営業免許）が必要になります。
軽微な工事の場合はいずれにしろ不要
尚、当然ですが、建築一式工事で1500万円未満の工事、木造で金額にかかわらず延べ150平米未満の工事であれば、ポジションなどにかかわらず、いずれの場合であっても建設業許可は不要です。
